Un guide dans chaque dossier.

• Banques de l’annexe I

  De grands prêteurs qui misent sur l’ensemble de la relation. Conviennent souvent aux immeubles stabilisés et aux emprunteurs qui font affaire avec eux ; les cautions personnelles sont courantes.

• Coopératives de crédit et caisses

  Des prêteurs régionaux et coopératifs qui connaissent leur marché. Conviennent souvent aux propriétaires locaux, aux prêts plus modestes et aux immeubles qu’ils connaissent bien.

• Compagnies d’assurance vie

  Des prêteurs à long terme, prudents. Conviennent souvent aux actifs stabilisés de qualité, aux termes fixes plus longs et à un levier plus faible, parfois avec un recours limité.

• Sociétés de fiducie et de prêt hypothécaire

  Souvent plus souples que les banques quant au type d’actif, à l’emplacement ou au contexte, généralement à un taux plus élevé. Plusieurs sont des prêteurs agréés pour les prêts assurés par la SCHL.

• SPH (MIC) et prêteurs privés

  Du capital à court terme, plus coûteux, pour le prêt-relais, la construction, les terrains ou les dossiers qui ne cadrent pas encore ailleurs. La rapidité et la souplesse avant le prix.

• Prêts assurés par la SCHL

  La SCHL ne prête pas : un prêteur agréé consent le prêt et la SCHL l’assure. Pour les immeubles locatifs résidentiels de cinq logements ou plus, souvent avec les taux les plus bas et l’amortissement le plus long, moyennant une prime d’assurance.

• Conventionnel

  Le prêteur assume lui-même le risque. Les critères varient selon le prêteur ; le levier est habituellement plus faible et l’amortissement plus court qu’avec un prêt assuré. Convient à tout type d’actif.

• Locatif standard (SCHL)

  Un financement assuré par la SCHL pour les immeubles locatifs résidentiels de plusieurs logements. L’assurance permet aux prêteurs agréés d’offrir plus de levier, un amortissement plus long et des taux plus bas que le conventionnel, moyennant une prime et l’analyse de la SCHL.

• APH Select (MLI Select)

  Un programme assuré par la SCHL qui attribue des points au projet. Plus de points peuvent donner accès à un levier plus élevé, à un amortissement plus long et à une prime réduite.

  • AbordabilitéUne partie des logements loués sous un seuil établi.
  • Efficacité énergétiqueUne performance énergétique supérieure à une référence.
  • AccessibilitéDes logements ou des aires communes conçus pour l’accessibilité.

APH Select (MLI Select) et Logement locatif standard sont des programmes de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) ; Levercomm n’a aucun lien d’affiliation avec la SCHL, qui n’appuie pas ses services.

Le prêteur calcule le versement le plus élevé que le RNE peut supporter à son RCD minimal, convertit ce versement en montant de prêt, puis le compare à son RPV maximal sur la valeur. Le plus bas des deux devient le prêt.

• RNELes loyers et autres revenus, moins les frais d’exploitation, avant l’hypothèque.
• RCDLe RNE divisé par les versements annuels du prêt.
• RPVLe prêt en proportion de la valeur de l’immeuble.
• Rendement de la detteLe RNE en pourcentage du prêt.
• Taux de capitalisationLe RNE divisé par la valeur.

• Taux fixes

  Souvent établis à partir du rendement des obligations du gouvernement du Canada d’une durée semblable, plus un écart qui reflète le prêteur, le programme et le risque. Les prêts assurés obtiennent généralement les écarts les plus serrés.

• Taux variables

  Fluctuent habituellement selon le taux préférentiel du prêteur, plus ou moins une marge.

• Terme et amortissement

  Le terme est la période pendant laquelle le taux et les conditions s’appliquent, souvent cinq ou dix ans. L’amortissement est la durée nécessaire pour rembourser le prêt au complet. À la fin du terme, le solde est renouvelé ou refinancé.

• Remboursement anticipé

  Les prêts commerciaux à taux fixe sont souvent fermés, ou remboursables seulement moyennant une pénalité, comme le maintien du rendement. Les prêts variables comportent habituellement une pénalité moindre. Lisez-la avant de signer.

• Recours

  Le plein recours permet au prêteur de poursuivre les cautions au-delà de l’immeuble ; le recours limité ou sans recours le restreint. Les banques et les caisses demandent souvent des cautions ; les prêts assurés et ceux des assureurs vie offrent plus souvent un recours limité.

1. 01Collecte et documents

   Les états des résultats (12 derniers mois), l’état des loyers, un bilan personnel signé et votre mandat.

2. 02Fiche sommaire et entente de confidentialité

   Une courte fiche sommaire est envoyée aux prêteurs jumelés ; ceux qui sont intéressés signent une entente de confidentialité avant de voir le dossier complet.

3. 03Lettre d’offre

   Les prêteurs répondent par des lettres d’offre non contraignantes : taux, terme, amortissement, frais et conditions.

4. 04Lettre d’engagement

   Le prêteur retenu émet une lettre d’engagement, qui lie les parties une fois acceptée, avec des conditions à lever.

5. 05Vérification diligente

   Évaluation, évaluation environnementale de phase I, rapport sur l’état du bâtiment, et la demande à la SCHL lorsque le prêt est assuré.

6. 06Déboursement

   Conditions levées, documents signés, et le prêt est déboursé par l’entremise du notaire au Québec, ou des avocats ailleurs au Canada.

7. 07Renouvellement

   Avant la fin du terme, renouvelez avec le prêteur ou refinancez ailleurs. Commencez tôt.

• RCD trop faible

  La solutionRéduire le prêt, ajouter de la mise de fonds, ou viser un amortissement plus long ou un programme assuré.

  Repéré tôt parAnalyser · facteurs de la Note et calcul du prêt

• Liquidités ou valeur nette du promoteur trop minces

  La solutionAjouter une caution ou un associé, et documenter les liquidités.

  Repéré tôt parCollecter · bilan personnel signé ; facteurs de la Note

• États des résultats ou état des loyers manquants ou périmés

  La solutionFournir des états à jour et un état des loyers récent et certifié.

  Repéré tôt parCollecter · liste de collecte

• Enjeux environnementaux ou d’état du bâtiment

  La solutionCommander tôt la phase I et le rapport sur l’état du bâtiment, et prévoir les travaux.

  Repéré tôt parCollecter · liste de collecte

• Un RPV demandé irréaliste

  La solutionAjuster la demande à la valeur et au programme.

  Repéré tôt parAnalyser · calcul du prêt, maximum selon le RPV

• Un prêteur qui ne cadre pas avec l’actif

  La solutionViser des prêteurs qui financent ce type d’actif, cet emplacement et cette taille de prêt.

  Repéré tôt parPrésenter · adéquation LeverLink, avec les raisons

Au renouvellement, le solde restant à la fin du terme est retarifé au nouveau taux, généralement sur l’amortissement restant. Un taux plus élevé sur le même amortissement donne un versement plus élevé, et le RCD baisse d’autant.

• Commencez de six à douze mois avant la date d’échéance.
• Demandez l’offre de renouvellement de votre prêteur et comparez-la avec ce que d’autres prêteurs feraient.
• Mettez d’abord à jour l’état des loyers et les états financiers : un RNE plus solide appuie une meilleure offre.

• Les caisses

  Les caisses populaires, Desjardins et d’autres, sont des prêteurs coopératifs et une source importante de financement hypothécaire commercial au Québec, souvent pour les propriétaires locaux.

• La signature chez le notaire

  Au Québec, l’hypothèque immobilière est signée devant notaire, qui vérifie aussi les titres et la publie. Ailleurs au Canada, ce sont généralement les avocats qui s’occupent de la clôture.

• Hypothèque, au sens du Code civil

  Le droit civil québécois parle d’hypothèque (en anglais, « hypothec »). L’hypothèque immobilière est publiée au Registre foncier du Québec.

• Des documents en français

  Au Québec, les prêteurs et les notaires travaillent couramment en français. Préparez le dossier et les documents clés en français, ou dans les deux langues. Des règles linguistiques peuvent s’appliquer à certains contrats ; vérifiez auprès du notaire.

Revenu net d’exploitation : les loyers d’un immeuble, moins ses frais d’exploitation, avant l’hypothèque.